gesamt

Mietausfallrisiken Nach demWWS Herford-Bewertungsschema han- delt es sich hier um nicht wesentliche Risiken. Die WWS Herford unterliegt als Wohnungsunter- nehmen einem Mietausfallrisiko. Vorkehrungen zur Minimierung dieses Risikos werden durch standar- disierte Bonitätsprüfungen bei Vermietungen, sowie durch die Identifizierung von problembehafteten Mietverhältnissen im Rahmen eines aktiven Forde- rungsmanagements getroffen. Damit verbunden ist die Einleitung von angemessenen Gegenmaßnah- men. In Einzelfällen ist das Risiko von Mietausfällen gegeben. Durch die Kautionsleistungen in Höhe von drei Monatskaltmieten wird das Ausfallrisiko gemin- dert.Durch die Bildung vonWertberichtigungen in an- gemessener Höhe bzw. durch Forderungsabschrei- bungen ist dieses Risiko bilanziell berücksichtigt. 3.3.3 Risikozone Finanzrisiken Risikofeld Prolongationsrisiko Nach demWWS Herford-Bewertungsschema han- delt es sich hier um nicht wesentliche Risiken. Das Prolongationsrisiko beschreibt das Risiko, dass Finanzierungen bei Ablauf der vertraglich verein- barten Laufzeit nicht oder nicht zu den erwarteten Konditionen verlängert werden können und eine Rückführung der Finanzierung erfolgen muss. Auf- grund der auf Langfristigkeit angelegten Finanzie- rungsstruktur und der zeitlichen Diversifikation der Fälligkeiten über einen mehrjährigen Zeitraum ist dieses Risiko begrenzt. Das Prolongationsrisiko ist durch das aktuell unverändert gute Umfeld im Finanzierungsmarkt hinsichtlich der Bereitschaft der Banken zur Finanzierung von Wohnungsport- folios und der historisch niedrigen Zinsen zudemge- ring ausgeprägt. Das Prolongationsrisiko hat sich aufgrund der abgeschlossenen Refinanzierungen im Jahr 2018 weiter verringert. Die nächsten An- schlussfinanzierungen wurden im ersten Quartal 2019 realisiert. 37 Risikofeld Stabilität der Bankpartner Nach demWWS Herford-Bewertungsschema han- delt es sich hier um nicht wesentliche Risiken. Vor dem Hintergrund der langfristigen Geschäfts- verbindungen ist die Stabilität der Kernbanken ein wesentliches Kriterium für die WWS Herford. Die Stabilität bezieht sich hierbei sowohl auf die Konti- nuität der Geschäftspolitik als auch auf die wirt- schaftliche Substanz der Finanzierungspartner. Die Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation eines Kreditinstitutes bzw. des Bankenmarktes insgesamt kann das Risiko einer veränderten Ge- schäftspolitik auslösen mit der möglichen Konse- quenz einer restriktiveren Kreditvergabe, höheren Margen und damit letztlich steigenden relativen Fremdkapitalkosten. Risikofeld Liquiditätsrisiko Nach demWWS Herford-Bewertungsschema han- delt es sich hier um nicht wesentliche Risiken. Die Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähig- keit wird mittels einer rollierenden Liquiditäts- planung laufend überwacht. Im abgelaufenen Ge- schäftsjahr standen jederzeit ausreichend flüssige Mittel zur Bedienung der Verpflichtungen zur Verfü- gung. Aufgrund des sehr stabilen Cashflows aus der Bewirtschaftung der Wohnungsbestände sind der- zeit keine Umstände erkennbar, die einen Liquidi- tätsengpass erwarten lassen. Risikofeld Zinsänderungen Nach demWWS Herford-Bewertungsschema han- delt es sich hier um nicht wesentliche Risiken. Das Zinsänderungsrisiko entsteht imWesentlichen aus Finanzierungsvereinbarungen, denen keine lang- fristige Zinsvereinbarung zugrunde liegt. Durch die Vereinbarung von Festzinsvereinbarungen sind die Bankverbindlichkeiten imWesentlichen langfristig abgesichert, sodass aufgrund der bestehenden Finanzierungsstruktur kein signifikantes Zinsände- rungsrisiko absehbar ist.Weiterhin bietet das aktu- elle Niedrigzinsumfeld unverändert die Chance, niedrigere Zinskosten zu realisieren. Durch variable Zinsvereinbarungen bei langfristigen Darlehensver- einbarungenmit der Option auf den Abschluss einer langfristigen Zinsbindung wird für einen Teil des Darlehensportfolios die Chance des Niedrigzinsum- feldes ausgenutzt. Lagebericht für das Geschäftsjahr 2018 Risikofeld Risiken aus dem Portfolio Nach demWWS Herford-Bewertungsschema han- delt es sich hier um nicht wesentliche Risiken. Eine plötzliche und unerwartete Verschlechterung der baulichen Substanz wird als technisches Risiko bezeichnet. Tritt ein solches Risiko ein, können un- geplante Instandhaltungsaufwendungen anfallen. Um das Risiko zu minimieren, finden regelmäßig Bestandsbegehungen durch qualifizierte interne und/oder externe Techniker statt. Der Abwendung von konkreten Gefahren für Leib und Leben wird durch regelmäßige Verkehrssicherheitsprüfungen höchste Priorität beigemessen. Die Verschlechterung des ökonomischen Umfelds, veränderte Vorlieben der Kunden in Bezug auf den nachgefragtenWohnungstyp und verstärkterWett- bewerb können zu Nachfragerisiken führen. Diese Risiken können sich generell in reduzierter Nach- frage nachWohnraumoder in reduzierter Nachfrage nach einem bestimmtenWohnungstyp äußern. Die WWS Herford ist in der Lage, auf Veränderungen im Nachfrageverhalten der Kunden bei Bedarf auch kurzfristig einzugehen. Die Weiterentwicklung des Bestandes wird durch langfristig orientierte Bewirt- schaftungskonzepte gewährleistet. Die aktuellen energetischen Standards bei Gebäu- desanierungen kommen den Mieterinnen und Mie- tern der WWS in Form geringerer Heizkosten zu Gute. Für die Gesellschaft stellt es jedoch ein Pro- blem dar, dass die Modernisierungskosten nicht ge- nerell in voller Höhe durch Mieterhöhungen finan- ziert werden können. Insbesondere die Gruppe der Bezieher von Kosten der Unterkunft hat einen be- stimmten Satz für Wohnraum zur Verfügung. Im Rahmen des seit 2017 geltenden schlüssigen Kon- zeptes ermöglicht ein neu eingeführter „Klima- bonus“ eine limitierte Erhöhung der Kaltmiete bei energetisch sanierten Häusern als Zuschlag zu den angemessenen Kosten. Im Jahr 2019 steht eine Überarbeitung des schlüssigen Konzeptes an, die zu einer neu ermittelten Angemessenheitsgrenze führen wird. 36 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2018 Basis für das bestehende Compliance Management System (CMS) der WWS Herford. Im Rahmen des CMS bestehen als organisatorische Maßnahme bei der Auftragsvergabe eine klare Funktionstrennung und eine Einbeziehung des Compliance-Managers bzw. der Geschäftsleitung. Alle Mitarbeiter/-innen der WWS Herford werden regelmäßig in Compli- ance-Sachverhalten geschult. 3.3.2 Risikozone Immobilienrisiken Risikofeld Modernisierungs-/ Instandhaltungsrisiken Nach demWWS Herford-Bewertungsschema han- delt es sich hier um nicht wesentliche Risiken. Modernisierungs- und Instandhaltungsrisiken be- inhalten imWesentlichen veränderte Gesetzgebun- gen bzw. Verordnungen zumThema Verkehrssicher- heit oder vergleichbare Auflagen z. B. zur Energie- effizienz. Soweit rechtzeitig bekannt, werden die entsprechenden Änderungen mit ihren monetären Auswirkungen in der Wirtschaftsplanung erfasst und durch die zuständigen Gremien genehmigt. Sofern unvorhergesehene Risiken der Verkehrs- sicherheit auftreten, werden umgehend Maßnah- men ergriffen, um das Risiko abzuwenden oder zu mildern. Risikofeld Technische Bewirtschaftung Nach demWWS Herford-Bewertungsschema han- delt es sich hier um nicht wesentliche Risiken. Risiken im Bereich der technischen Bewirtschaftung von Immobilien ergeben sich imWesentlichen aus: – der technischen Bestandsstruktur der Immobilien – der Einhaltung von Brandschutzauflagen und anderen behördlichen Auflagen – der Einhaltung des Bauordnungsrechts – der Ausführung vonVerkehrssicherungsleistungen. Um Risiken in der technischen Bewirtschaftung ent- gegenzuwirken bzw. diese zu minimieren, wird die WWS Herford weiterhin verstärkt auf die Bünde- lung und Standardisierung von Leistungen, die Op- timierung von Prozessen sowie auf ein integrier- tes Dienstleistungsmanagement hinwirken. Um die Digitalisierung und Optimierung der technischen Prozesse zu unterstützen wurde in den Jahren 2017/ 2018 die Software Mevivo eingeführt.